地产三年大调整，民营房企巨亏不再是新闻正规合法的股票配资平台，而是行业常态。
但在一众浓眉大眼的央企房企中，就有这么一家房企，不仅连续4年录得巨亏，被ST走到了退市边缘，真是亏得“一枝独秀”。
它，就是。
不熟悉地产行业的朋友可能不太知道南国置业是干什么的。但提起它的股东，你肯定不会陌生。
它，就是电建地产。中国电建旗下的房地产企业，是国务院国资委批准的首批16家央企地产企业之一。
4月24日晚间，南国置业发布公告称，公司收到控股股东电建地产发来的通知，电建地产拟受让公司持有的房地产开发业务等相关资产和负债。本次交易拟采用现金方式，不涉及发行股份。
一旦交易完成，意味着南国置业将全面退出房地产业务。
01
最开始，南国置业是纯纯的民企，在武汉发家。2009年，南国置业成为地产行业IPO重启后首家上市的商业地产公司，登陆资本市场。
2014年4月，电建地产正式成为南国置业的第一大股东。至此，南国置业完成了从民营企业到央企子公司的身份转变。
根据南国置业最新的2025年一季报显示，电建地产和武汉新天地投资有限公司为一致行动人，合计持有南国置业40.49%的股份。武汉新天地投资有限公司为电建地产的全资子公司。
图源：wind
按理说，南国置业作为电建地产旗下唯一的地产上市平台，背靠央企平台资金资源，加上自己本身上市公司的优势，怎么看都是一路开挂的王者剧本。
但事实却恰恰相反。
4月29日，南国置业发布公告称，公司被ST。公司戴帽的原因有俩：
12024年度经审计的归属于母公司净资产为亿元，触及《股票上市规则》第9.3.1条退市风险警示情形。
2）连续3年扣非后净利润为负，并且审计报告显示持续经营能力存在重大不确定性。
图源：公告
02
南国置业是怎么一步步走到今天这个地步的？
在电建地产成为南国置业控股股东的10年时间里，整个地产大行业经历了从顺周期到逆周期的切换，转折点在2021年。
但回溯南国置业近10年的财务数据会发现，公司不仅在顺周期里没挣到钱，逆周期更是挨了重锤。
我们先看营收。
图源：wind
如图所示，从近20年南国置业的营收规模曲线图来看，2014年电建地产控股以后，南国置业由于业务版图的扩大，其营收规模也在逐步扩大：
2015年的30亿，逐步增长至2022年最高98亿，百亿营收就在眼前。但在2023年营收却骤降至亿，同比下降暴跌91%
且诡异的是，营收规模的扩大并没有给上市公司带来像样的利润增幅，反而是逐年恶化。
数据的趋势变化已经能够说明问题。
在2014年没有被电建地产收购之前，南国置业的归母净利润虽然总额不大，但也算小有规模。但2014年被电建地产控股以后，南国置业的亏损却在逐步扩大。
图源：wind
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如图所示，在2015-2020年，这地产行业高歌猛进的6年里，南国置业虽然有5年时间都实现了盈利，但都是微利，利润规模没有超过1个亿。
而在2021年-2024年这4年地产大调整期间，南国置业更是亏得一塌糊涂，4年累计亏损已经达到了59.13亿，接近60亿。
也就是说，被电建地产控股的这10年时间里，南国置业有一半时间都在亏损，且剩余的一半时间里所有的盈利加起来（5年利润总额2.35亿），还不够填一年的亏损窟窿。
南国置业为什么亏损？
我翻了翻公告，亏损的原因来自于多方面，包括商业项目运营不给力、资产减值、住宅项目去化难、债务多、控股股东自己也深陷亏损泥潭所以支持力度一般等。
除此之外，南国置业的现金流管理也是一言难尽。
图源：wind
比如，2015年南国置业经营活动产生的现金流量净额为-50亿；在行业上行阶段的2016-2018期间，现金流回正且逐年上升；2020年再度掉头向下为-20亿，2021年又暴涨为35.97亿……
这样的现金流表现，别说跟央企比了，就是一般的地产公司也不如。
03
从浓眉大眼的央企子公司，南国置业一步步走到如今退市的边缘，最大的锅还是控股股东电建地产自己。
最开始，电建地产对南国置业是寄予厚望的，主要分为两个方面：
其一，自身规模做大的需求。
据界面新闻报道，2014年收购南国置业之时，电建地产规划，力争2020 年销售额进入行业30强、央企地产前5强。
这一年，电建地产的销售额刚过200亿元。而同期同为央企的中海地产销售规模已经逼近1500亿元。
其二，通过控股南国置业达到曲线上市的目的。
2020年，电建地产母公司中国电建集团就曾筹划让电建地产整体并入南国置业，实现上市公司对大股东的“吸收合并”。当时，电建地产的总资产接近1500亿，而南国置业只有不到300亿。一旦重组完成，a股则又会新增一个央企地产大佬。
可结果我们看到了，这两个目标，电建地产都没实现。
根据克而瑞研究中心统计，2024年，电建地产全年销售额已经缩水至394.4亿元。
与此同时，电建地产近两年也陷入了亏损的境地。据财报显示，2023-2024年两年间，电建地产实现营业收入173.66亿元、123.35亿元；净亏损12.45亿元、23.07亿元，亏损在逐步扩大。
而那起被称作地产圈“蛇吞象”的重组，由于监管层对房地产公司借壳上市并未松绑，最终不了了之。
值得注意的是，电建地产控股南国置业以后，派驻到南国置业的管理层团队也进行了频繁的更换。
首先是董事长。自2013年10月南国置业原实控人许晓明卸任董事长以后，至2024年共11年时间，南国置业换了4任董事长，任期均不满5年，最长的3年4个月，最短的只有1年7个月。
最新一任董事长为李明轩，任期是2023年6月起至今。
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总经理职位，同样以电建地产派驻的许建辉为起点，换了6任，任职时间均没有超过3年，最长的是2年8个月，最短的只有11个月，不足1年。
最新一任总经理为昌海军，2023年被任命为总经理。
图源：wind
这么频繁的管理层变动，南国置业有这样的业绩表现也就不足为奇了。
可即便如此，电建地产也不得不保住南国置业。
连亏三年，最新的2024年年报被审计机构出具带标准出具了带持续经营重大不确定性段落的无保留意见的审计报告。根据最新的退市规则，南国置业已经ST，如果连续两年净资产为负，会被强制退市。
也就是说，南国置业如今已经站在退市的边缘。
先让南国置业摘帽，免于退市，保住这个上市的壳，这或许才是电建地产愿意掏出真金白银来剥离南国置业巨额亏损的业务板块——公司所有房地产开发业务及相关资产负债的原因。
这笔交易若能达成，南国置业今年净资产就有望由负转正，借此躲过被强制退市的命运。
© THE END
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